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来自 时尚 2020-03-01 09:56 的文章
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接待降临

中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内,很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库。

电子商务的崛起一度让实体零售商铺和商场感觉到了其对商业地产市场的影响,但没想到的是,电商却对另外一类商业物业的发展有了促进作用。记者日前了解到,深圳一些工业地产的物业,如物流仓储物业受益于电商日益增长的仓储需求量而呈现空置率下降、租金上升的趋势,同时,这种趋势也吸引了投资者,不少投资机构和投资者已经在积极寻求收购收益率较高的物流仓储设施。

中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会。在过去的一年内,很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积,动辄都是2万平方米的仓库。然而,按照仲量联行的统计,目前中国的国际标准仓库总存量为1300万平方米,仅为美国波士顿一个城市的仓储容量。

电商未对购物中心造成巨大冲击

很多业内人士认为:物流地产将具有长远的发展前景。

有机构预计,到2020年,中国电子商务市场的规模将达到1万亿美元,届时中国将很快赶超美国成为全球最大的线上零售市场,而这种市场趋势将影响零售地产领域,开发商、运营商乃至零售商都会担心线上零售额的增长导致实体店消费额的下降。

唯品会的10万平方米仓库

而从美国的经验来看,电子商务的崛起确已证明其对实体零售业的强烈冲击,受沃尔玛和亚马逊的双重威胁,加上电子媒体的崛起,10—15年前美国那些欣欣向荣的零售企业现已业绩惨淡,其原因便在于,消费者或选择在网上购买实体商品,或直接选择电子替代品,这让大众商品连锁企业面临破产,而城市中夫妻老婆店也面临终结。

在2011年5月,本报曾经报道过“电商”一库难求,讲述在中国电子商务的蓬勃发展中,有效和适合的仓库缺失给电商带来的困惑。目前,国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标。

而仲量联行上周发布的“网购如何改变中国零售和物流地产市场”的报告则认为,从中国的零售地产发展状况来看,主流观点对零售地产市场的发展前景过于悲观。仲量联行零售地产部高级经理范梦瑜认为,中国零售市场还远未发展成熟,实体零售店的覆盖网络也未完善,许多不发达城市还没有现代化购物中心。而考虑到中国人有逛街休闲活动的传统,中国消费者依然会选择购物中心。

幸运飞艇pk10计划软件首页,抓住了一个细分市场,普洛斯做得顺风顺水。

以深圳为例,范梦瑜介绍,第三季度深圳本地零售商仍表现活跃,地段优越的购物中心仍供不应求,这使得深圳今年全年零售地产的净吸纳量预计创新高。但是,由于大部分成交位于非核心区的新商场,整体租金升幅偏低,未来优质供应将陆续增加,租金也会平稳增长。

今年2月普洛斯曾宣布,在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9.1万平方米的运营中心。该项目所在地普洛斯武清物流园区处于北京和天津交界地带。该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议,分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物流园区,租赁面积共计2.1万平方米设施。加上9.1万平方米位于普洛斯武清物流园区的运营中心,该客户在中国租用普洛斯设施面积增长了近一倍。

仲量联行的统计还显示,今年一季度开业的宝安区首家中高档购物中心海雅缤纷城,在本季度的进驻率逐步改善。“非中心区域的商场由于可以辐射到居住在关外的本地人群,对国内外中档零售商有较大的吸引力,成为新设点的选择之一。”仲量联行华南区零售地产部总监林世松表示,这部分需求将支撑整体商铺市场的租赁活动。

不难猜出,这家全球领先的电子商务零售商就是亚马逊。

而深圳中心区的购物中心则更加抢手,看不出电商环境下的萧条。林世松表示,深圳中心各购物中心接近满租,也鼓励业主继续提升租金,同时,第三季度深圳全市优质零售物业首层平均租金环比增速从上季度的0.1%上升至本季度的1%,但整体升幅仍十分缓慢。而深圳全市零售物业的空置率由上季度的7.4%下降到本季度的6.3%,呈现整体租赁情况相对平稳的状况。由此可见,深圳零售物业在电商大背景下仍焕发生命力。

不仅是大电商,中型或者小型的电子商务运营商都纷纷进驻物流园。

林世松预计,尽管电商甚嚣尘上,但深圳市民消费能力高,商户未来对中心区有限的空置面积竞争也会逐渐激烈,核心区域如罗湖和南山区一些人流量高的项目将依然受到零售商的青睐,其租金将继续上扬。

在广州南海普洛斯物流园,唯品会拥有占地2万余平方米的B2C物流仓库。这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站。据公开资料,2011年,唯品会的活跃用户数从2010年的30万增长至150万,总订单量从2010年的90万增长至720万。

位置优越物流园租金将持续高位

电子商务的发展速度之快,对仓储物流需求之强劲,可能让物流地产开发商始料未及,窃喜不已。

一方面,电子商务对传统零售物业产生冲击,而另一方面,电子商务的发展却对中国物流地产开发商产生积极影响。仲量联行的研究报告显示,中国物流市场长期以来都是以低端仓库占主导地位,缺乏现代化的高标准仓库,而电商崛起后为物流开发商带来新的发展机遇。

2008年12月唯品会成立时,仓库位于办公区,只有数十平方米,此后三年,唯品会的仓库经历5次搬迁,从数十平方米到800平方米,再升级为9000平方米的独立仓库;2010年10月,唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园,占地2万多平方米。2011年,唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议,在该镇普洛斯物流园建立华东物流中心,仓库占地2万余平方米。唯品会在2010年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资,两次获得投资都伴随着租赁更大的仓库。

仲量联行深圳工业部深圳地区董事陈剑锋告诉记者,现在几乎所有的大型物流开发商都拥有至少一家主流电商企业作为租户,如1号店是安博的最大租户,租赁面积达10万平方米,唯品会与嘉民达成合作协议,亚马逊与易商和普洛斯均有合作。而作为中国最大的物流开发商,普洛斯拥有市场上一半的现代化仓库面积,其电商租赁面积占比已经从2011年的14%上升到2012年底的20%。

2011年7月,唯品会华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米;9月,华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用;11月中,西南物流中心——成都宝湾物流园投入使用;12月初,华北物流中心——北京首发物流园投入使用。据称:到去年底,这家公司全国仓储面积高达10万余平方米。而在整个中国,国际标准仓的面积不过1300万平方米。

在2013年上半年实体零售商租赁需求放缓的大环境下,电商对物流仓储空间的问询量却依然保持强劲”,陈剑锋表示,网络销售额与之对应的仓储面积需求的快速增长,表明物流开发商与电商企业之间的共生关系也具有进一步发展的空间。此外,仲量联行的电子商务研究报告也显示,B2C电商平台的发展让电商网店对于仓储需求大增。

2012年3月23日,唯品会于美国上市。

从深圳物流园区的变化来看,高空置面积正在被电商需求所消化,而租金也呈现小幅上升。陈剑锋告诉记者,在电商和第三方物流租赁需求上升的背景下,深圳非保税物流园租金维持平稳,第三季度那些处于良好地段的非保税物流园呈现供不应求局面。

可以说,风投的不少钱间接进入了物流地产商的口袋。据i美股Ricky专栏的分析:仓储物流开支是唯品会运营开支的大头,而且随着营收规模扩大而增加,维持在20%左右。2008年-2011年,唯品会的仓储物流费用分别为61万、580.9万、4547.8万美元,占总营收比例分别为21.8%、17.8%、20%。

同时,统计显示,深圳第三季度在非保税物流园方面没有新增供应,再加上现有的优质物流园区供应稀缺,制约了部分租赁需求,租赁市场整体较为沉寂。而在租金方面,深圳三季度非保税物流园租金录得每月每平方米31.6元,与上季度持平。整体空置率则为24%。“非保税物流园较高的空置率正在逐渐得到消化,租金将继续小幅上升。”陈剑锋表示,2013年四季度深圳非保税物流园新供应仍然缺乏,预计现有的非核心区域的空置面积将会逐渐得到消化。

另外一家电商ihush俏物悄语也是普洛斯的客户。

展望未来,陈剑锋认为深圳的零售消费增长将继续支持非保税物流园的租赁需求,特别是来自电商和大型零售商的需求将支撑租赁需求。陈剑锋指出,未来位置优越和低空置率的非保税物流园租金升幅将相对较大,而位置较差的非保税物流园在空置率方面将继续受到较大的压力,这也将限制整体租金的增幅。

ihush俏物悄语去年底租赁位于江苏省苏州市普洛斯昆山物流园2.44万平方米的物流设施。这是一家销售品牌时尚用品的在线零售商。这家公司租赁的物流设施将作为该公司的地区分销中心,完善公司的供应链。

据称,从2008年末开始,ihush俏物悄语的业务量不断翻番,忠实用户已达250万。为适应网站规模上的急剧扩展,ihush俏物悄语最终决定搬仓,实现企业仓储物流的战略升级。

在中国,有多少电商几乎是没有办法统计的。电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景。

据高力国际的统计:2011年市场为像亚马逊和DB辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业。需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团,它们的销售额主要是受到国民人均可支配收入不断提高的推动。

制造业也给普洛斯们提供了巨大的机会。

普洛斯苏州建屋工业园地处工业园距离上海仅1小时车程,高速路连接上海主要的交通港和机场。园区为三星、雅玛哈、松下、施耐德等70多家跨国企业提供生产和物流平台。截至去年底,702954平方米的园区已有92%的设施完成租赁。

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